Efectos del divorcio en el régimen económico matrimonial

8 de marzo de 2017

Artículo 95 del Código Civil dice así:
La sentencia firme, el decreto firme o la escritura pública que formalicen el convenio regulador, en su caso, producirán, respecto de los bienes del matrimonio, la disolución o extinción del régimen económico matrimonial y aprobará su liquidación si hubiera mutuo acuerdo entre los cónyuges al respecto.
Si la sentencia de nulidad declarara la mala fe de uno solo de los cónyuges, el que hubiere obrado de buena fe podrá optar por aplicar en la liquidación del régimen económico matrimonial las disposiciones relativas al régimen de participación y el de mala fe no tendrá derecho a participar en las ganancias obtenidas por su consorte.

Téngase en cuenta que el divorcio extingue el régimen ecónico matrimonial pero solo lo liquida si hay mutuo acuerdo entre los cónyuges, pudiendose dejar para un momento posterior o teniendo que recurrir a un proceso expreso sobre la liquidación. Aunque es recomendable hacerlo conjuntamente con el divorcio, en ocasiones es recomendable dejarlo para un momento posterior.

Contenido del convenio regulador de divorcio, separación o nulidad matrimonial

21 de febrero de 2017

El contenido mínimo viene regulado en el art. 90 del código civil que dice así:

1. El convenio regulador a que se refieren los artículos 81, 82, 83, 86 y 87 deberá contener, al menos y siempre que fueran aplicables, los siguientes extremos:
a) El cuidado de los hijos sujetos a la patria potestad de ambos, el ejercicio de ésta y, en su caso, el régimen de comunicación y estancia de los hijos con el progenitor que no viva habitualmente con ellos.
b) Si se considera necesario, el régimen de visitas y comunicación de los nietos con sus abuelos, teniendo en cuenta, siempre, el interés de aquéllos.
c) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.
d) La contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías en su caso.
e) La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.
f) La pensión que conforme al artículo 97 correspondiere satisfacer, en su caso, a uno de los cónyuges.

La promesa de matrimonio

20 de enero de 2017

La promesa de matrimonio no produce obligación de contraerlo ni de cumplir lo que se hubiere estipulado para el supuesto de su no celebración. No se admitirá a trámite la demanda en que se pretenda su cumplimiento.

El incumplimiento sin causa de la promesa cierta de matrimonio hecha por persona mayor de edad o por menor emancipado sólo producirá la obligación de resarcir a la otra parte de los gastos hechos y las obligaciones contraídas en consideración al matrimonio prometido. Esta acción caducará al año contado desde el día de la negativa a la celebración del matrimonio.

Ley aplicable al matrimonio

17 de enero de 2017

La respuesta a la ley aplicable al matrimonio la tenemos en el artículo 9 del código civil que dice asi:

1. La ley personal correspondiente a las personas físicas es la determinada por su nacionalidad. Dicha ley regirá la capacidad y el estado civil, los derechos y deberes de familia y la sucesión por causa de muerte.
El cambio de ley personal no afectará a la mayoría de edad adquirida de conformidad con la ley personal anterior.
2. Los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio.
La nulidad, la separación y el divorcio se regirán por la ley que determina el artículo 107.

Por lo tanto, cuando no haya nacionalidad común, se podrá elegir de ley nacional de cualquier de los cónyuges o bien por la de la residencia habitual. Esto es de vital importancia en determinados casos, por ejemplo, un matrimonio entre un catalán (que por defecto su régimen económico matrimonial será la separación de bienes) y una holandesa (cuya ley nacional establece la comunidad absoluta de bienes -es decir, todos los bienes pasan a ser titular de los dos cónyuges-), el impacto de elegir la ley española (derecho civil catalán en este supuesto) o la holandesa es muy diferente.

El Usufructo Viudal

17 de Abril 2016

Los DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO en las herencias vienen a referirse a la porción de bienes que va a adquirir tras el fallecimiento de su cónyuge, y que se concretan en lo que se denomina “cuota usufructuaria viudal”, ya que se trata de un derecho real limitado –el usufructo- y no de un derecho de plena propiedad.

El causante o testador no puede disponer libremente de los bienes que la Ley reserva a favor del conyuge viudo. Es un derecho limitativo del dominio; no se trata de propiedad, sino de usufructo. La legitima viudal no queda excluida por ningùn orden de legitimarios.

El cònyuge viudo tiene la obligaciòn de participar en los gastos comunes de la particiòn y es sucesor a tìtulo universal.

El USUFRUCTO VIUDAL puede ser variable; segùn el viudo concurra con descedientes o ascendientes:

  • Cónyuge con hijos o descendientes:

          Tendrá derecho al usufructo del 1/3 destinado a mejora.

  • Cónyuge con ascendientes (no existiendo descendientes):

          Tendrá derecho al usufructo de 1/2 de la herencia.

  • Cónyuge, si no existen descendientes ni ascendientes:

          Tendrá derecho al usufructo de los 2/3 de la herencia.

La división del piso o local

19 de marzo de 2016

Una posibilidad expresamente reconocida por la ley es la de dividir físicamente una parte privativa en unidades más pequeñas. Imaginemos, por ejemplo, el caso de dos hermanos que habitan un gran apartamento antiguo y deciden dividirlo en dos pisos más reducidos, aprovechando que es posible crear un acceso independiente para cada uno de ellos.
Pero además, un vecino puede dividir su piso o local, quedándose con una parte y cediéndole la otra al piso colindante. Es decir, que las divisiones pueden tener como objeto aumentar o reducir el tamaño de los pisos o locales sin necesidad de que cambie su número.
Estas obras afectan a lo dicho en el Título Constitutivo ya que éste describe, entre otras cosas, el número de pisos y su superficie. Puesto que las decisiones que supongan cambios en este documento deben ser aprobadas por unanimidad, antes de proceder a la división de un piso o local, habrá que contar con el consentimiento de todos los propietarios. Además, las cuotas de participación de los pisos reformados tendrán que volverse a fijar, sin que el nuevo reparto suponga una revisión «al alza» de las cuotas de aquellos que no intervinieron en las divisiones o anexiones (a no ser, que den su consentimiento expreso y se llegue a un nuevo reparto de todas las cuotas por acuerdo unánime).

Los elementos privativos en las Comunidades de Propietarios: Consideraciones generales.

22 de enero de 2016

La Ley indica que las partes privativas son aquellos espacios sobre los que el propietario ejerce un derecho de propiedad singular y exclusivo, es decir, que se trata de los pisos o locales, bien delimitados y susceptibles de ser usados con independencia y privacidad, de los que cada vecino posee un título de propiedad separado e individual. Así mismo, se incluyen en la parte privativa los anejos que consten en dicho título –generalmente plazas de garaje, trasteros o buhardillas– aunque estén separados físicamente del núcleo formado por el piso o local.
Por último, la Ley precisa que todos los elementos arquitectónicos y las instalaciones que se hallen dentro del piso o local o de sus anejos, tienen también la consideración de privativas, siempre que sirvan exclusivamente a su ocupante.
Los tabiques que definen la distribución interior de los pisos son privativos, a no ser que se trate de paredes maestras que, al igual que los pilares y vigas, forman parte de la estructura de sostén de la casa y han de considerarse comunes. En cuanto a los muros de cerramiento, que marcan el perímetro del inmueble, a modo de barrera entre el interior y el aire libre (es decir, los que en su cara externa corresponden a la fachada o a los patios), también son comunes. En el mismo caso se encuentra el forjado (suelo y techo), que entra dentro de la esfera de los elementos comunes.
Las instalaciones del agua y la electricidad se componen de grandes canales, de los que parten ramificaciones hacia el interior de los pisos o locales; en su recorrido por éstos, y siempre que den servicio exclusivamente a los respectivos propietarios, se consideran partes privativas.

Las servidumbres

16 de enero de 2016

Una figura que conviene conocer cuando hablamos de propiedad horizontal es la servidumbre, pues puede aparecer cuando dos propiedades distintas se hallan próximas físicamente y una de ellas «invade» en cierto modo la otra. Cuando un inmueble está gravado por una servidumbre, su espacio se verá interferido por algo (servidumbre predial) o alguien (servidumbre personal) ajeno a la finca, ya sea con el consentimiento voluntario del dueño del inmueble, ya sea por imposición legal:

  • Si se trata de una servidumbre personal, la interferencia vendrá representada por una o varias personas ajenas al inmueble, que podrán utilizarlo parcialmente en su beneficio. Por ejemplo, imaginemos una casa enclavada en medio de otras, que no tenga acceso directo a la vía pública; sus habitantes pueden beneficiarse de una servidumbre de paso sobre el inmueble vecino, atravesándolo cada vez que tengan que salir a la calle o volver a casa.
  • Si se trata de una servidumbre predial, la interferencia vendrá representada por un inmueble distinto, normalmente contiguo, cuyas instalaciones o estructuras invadirán en parte el espacio del otro. Por ejemplo, supongamos que el mismo edificio que antes mencionábamos, dado su aislamiento no puede verter las aguas pluviales hacia un patio propio y necesita pasar sus conductos de evacuación por el patio del vecino; se trataría de una servidumbre de desagüe.

En el seno de una comunidad, las servidumbres suelen someter a uno o varios vecinos en beneficio del conjunto o de otros vecinos, e ir acompañadas de una indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionar.

Servidumbre de paso

Esta servidumbre permite a los habitantes de un inmueble traspasar los dominios del inmueble colindante, para alcanzar la vía pública. También puede establecerse sobre un piso privado y beneficiar a la comunidad, aunque dentro de unos límites muy estrictos y reduciéndose las «visitas» al mínimo imprescindible.

Servidumbre de medianería

Esta servidumbre es «recíproca», pues se deriva de la obligación que tienen dos edificios o terrenos contiguos de compartir paredes, muros, setos, vallados…

Si un edificio está separado del adyacente por un muro compartido, los habitantes de uno y otro lado están obligados a costear las reparaciones en la proporción correspondiente, y pueden beneficiarse de él en igual medida (por ejemplo al atravesarlo por vigas hasta la mitad de su espesor, al apoyar en él otras estructuras, etc.).

El Reglamento de Régimen Interno

24 de diciembre de 2015

Este reglamento, supeditado jerárquicamente a los Estatutos viene a regular las normas de convivencia, buen uso de los elementos comunes y relaciones de vecindad (artículo 6 LPH).
Está supeditado jerárquicamente a los Estatutos y al Título constitutivo siendo en este caso la tercera norma en la estructura jerárquica de la regulación comunitaria. Tal y como se ha encargado de proclamar los jueces, las normas de régimen interior no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Por tanto no hay ninguna necesidad de  hacerlo.

Aún así. y a pesar de la falta de inscripción registral, estas normas de convivencia son exigibles a todos los propietarios, inclusive a los que han adquirido  entidades con posterioridad a su aprobación. Aunque si es cierto que existen matices sobre los adquirientes de buena que fe que se encuentren con normas reguladoras que limiten ciertos usos de sus viviendas, por ejemplo, la prohibición de tener animales de compañía.

¿Es necesario el nombramiento de administrador?

20 de diciembre de 2015

Obligación del nombramiento. El nombramiento del Secretario-Administrador es necesario. La Ley exige su nombramiento,  pero puede recaer en el Presidente. Si no es así, en un propietario, o en persona  externa. Para el nombramiento del Administrador no se precisa unanimidad. Es más, si se presentan varios candidatos, se elegirá al que más votos obtenga.

Quórum preciso:

Mayoría simple. El acuerdo de nombramiento de una persona como Administrador, o incluso la sustitución de un profesional por otro, puede acordarse por mayoría simple de los propietarios que asistan a la reunión.
Si no se cuenta con el Acta de nombramiento, pueden hacerse gestiones muy limitadas. No podrá disponer de los fondos, ni puede contratar por cuenta de la comunidad.

Retribución. El cargo de Administrador de la comunidad, a diferencia del cargo de presidente, es retribuido. Este es un pacto entre el profesional y la comunidad de propietarios. Los Colegios profesionales recomiendan unas tarifas y unos importes por cada actuación que puede llevar a cabo el Administrador. Pero esas recomendaciones tienen esta naturaleza orientativa. Cada Administrador es libre de fijar sus honorarios y percepciones por sus servicios profesionales. Si el cargo recae en un vecino no puede devengar retribución

Libertad de honorarios. Tras la promulgación de la Ley Ómnibus, los honorarios son libres y cada Administrador puede concertar con su cliente cualquier fórmula de remuneración. Los Baremos de los Colegios profesionales no suponen limitación alguna y son meramente orientativos.

LA PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNITARIOS

10 de diciembre de 2015

La cuota de participación puede no suponer el porcentaje exacto de participación en los gastos comunitarios.
Y ello por cuanto, la Comunidad, en sus Estatutos o en su forma de administración, puede repartir los gastos comunes de forma diferente.
Así, por ejemplo, en sus Estatutos, una Comunidad, puede prever que los locales queden excluidos de los gastos de ascensor y escalera; o bien que determinados gastos se repartan a partes iguales entre los propietarios.
Así, por ejemplo, es muy habitual que los honorarios de los Administradores de fincas se repartan a partes iguales entre los distintos propietarios de una comunidad (pisos y locales) y no por coeficiente, en base a la lógica de que el servicio se presta a clientes y no a cabidas.
El Tribunal Supremo proclama que el principio general es la participación en los gastos comunes y que sólo son individualizables los gastos que se prevean excluidos en el Título o en los Estatutos aprobados por unanimidad (STS de 29 de mayo de 2009).
El propio Tribunal Supremo, en su Sentencia de 24 de enero de 2008, admite el reparto del gasto del consumo de agua del edificio, a partes iguales entre los distintos propietarios por haberse aprobado así.
Finalmente, es interesante la doctrina referida en la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 1. •, de 11 de noviembre de 2008, relativa a que a pesar de que el propietario se vea privado de su vivienda, por haber quedado destruida, la obligación de pago de las cuotas perdura, y no procede acordar por el órgano judicial la suspensión del pago de las cuotas comunitarias por cuanto dicha petición no tiene cobertura legal.

¿Puede ser una calle un elemento privativo?

27 de noviembre de 2015

El concepto de ―calle particular ―( no aparece en los textos legales, pero por oposición al de ―calle público) puede considerarse como aquella vía destinada a la circulación, tanto personal como viaria, de quienes son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con el art. 396 del Código Civil, en relación con el 3 de la LPH y título constitutivo, constituye a dicha calle particular en un elemento común del edificio. Las diversas sentencias se dictan con ocasión de acuerdos comunitarios que limitan el acceso a tales calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas móviles u otros cerramientos. Tales actuaciones no constituyen alteración del título constitutivo y por ello los acuerdos adoptados en tal sentido no requieren de unanimidad. Se califican como simples regulaciones del uso de tales calles particulares o de sus aparcamientos, sin que estime que se produzca perjuicios a titulares de locales por cuanto el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán usar los accesos peatonales. Siempre, naturalmente que se respeten los derechos que adquirieron los dueños de los locales establecidos, durante las horas en que estos locales puedan permanecer abiertos al público, según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia, pues en caso contrario si cabría hablar de acuerdos que alteran el título o que perjudican a un concreto propietario.

La enervación del deshaucio

18 de noviembre de 2015

A la hora de proceder a realizar una demanda de desahucio por falta de pago de rentas, es decir, cuando un arrendatario (inquilino) no paga la cantidad pactada en concepto de alquiler al arrendador (propietario), el arrendador interpondrá la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario, en esta demanda se solicitará el desahucio, la rescisión del contrato y devolución de las cantidades adeudadas.
El arrendatario (demandando), dentro de las múltiples acciones que puede ejercitar contra el propietario (demandante), una de ellas es la  acción de enervación, viene regulado en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicha acción de enervación consiste en pagar las rentas o mensualidades que se deben (tanto las inicialmente pactadas como las actualizadas) antes del día de la vista del juicio, por lo que en principio se cancelaría dicha acción de desahucio y el arrendatario podría seguir con el contrato de alquiler.
El arrendador puede negarse a la acción de enervación si lo cree conveniente, ya que dicha acción de enervación puede que no reúna los requisitos necesarios, por lo que, si existe oposición a la enervación, se citará a ambas partes a la vista, para que puedan alegar lo que crean oportuno y el juez dictará sentencia en donde estimará la enervación, o bien el desahucio.
Para que se pueda ejercitar dicha acción, además de concurrir las circunstancias mencionadas, si el arrendador reclamó por cualquier medio fehaciente las cantidades debidas al arrendatario, con una antelación superior a un mes, el arrendatario no podrá ejercitar la acción de enervación.

Los propietarios tienen 10 años menos para reclamar un contrato

13 de noviembre de 2015

Las comunidades de propietarios tienen un plazo de cinco años, en lugar de los 15 que existían hasta ahora, para reclamar el servicio contratado a una empresa o para que se cumpla el contrato firmado entre dos propietarios.

El pasado 7 de octubre entró en vigor la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que afecta a la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente al plazo de prescripción de las obligaciones que los propietarios y las comunidades de propietarios tienen establecidas con terceros a través de un contrato. “La contratación de un servicio, cualquier relación contractual que nazca entre propietarios, relaciones contractuales de propietarios o la comunidad con aseguradoras tendrá un plazo de reclamación del cumplimiento de lo acordado de cinco años, es decir, que quedan sujetas a este plazo todas las obligaciones contractuales, siempre que exista un vínculo jurídico del cual nazca una obligación legal cuya efectividad no tenga un plazo especial de prescripción”, señalan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). Para su presidente, Salvador Díez, “esta reforma “viene para dar mayor garantía jurídica a ambas partes, si bien la reducción del plazo es demasiado drástica y podría haberse hecho de manera gradual”.

Si las reclamaciones han comenzado antes de la entrada en vigor de la reforma de la ley se pueden producir dos situaciones: para las acciones de hace 10 años o menos, el plazo de prescripción de las mismas será de cinco años adicionales desde el día 7 de octubre; y para las que lleven más de 10 años, el plazo finalizará, como máximo, dentro de cinco años.

Cuando las demandas sean por daños producidos por elementos comunes a propietarios particulares o por éstos a la comunidad, el plazo por responsabilidad extracontractual es de un año.

Las reclamaciones que surjan por parte de los propietarios o la comunidad de propietarios frente a las promotoras se seguirán rigiendo por los plazos previstos en la Ley de la Ordenación de la Edificación. En la actualidad, sin embargo, gran parte de estas reclamaciones vienen realizándose por incumplimiento del contrato al ser mayor el plazo que en el caso de la LOE. En estos supuestos también se verá reducido el plazo de reclamación de 15 a cinco años.

El Registro de la Propiedad: Visita Obligada.

6 de noviembre de 2015

Caminando por la calle es fácil ver la complejidad de una ciudad en cuyo trazado se alternan edificios, solares, casas en ruinas, terrenos municipales… El Registro de la Propiedad es el lugar en el que se recoge la información básica de cada una de las piezas de este mosaico urbano y los Registradores de la Propiedad son los profesionales que se encargan del papeleo que conlleva.

Como el Registro es público, puede ser consultado por cualquier particular que lo desee. Si usted pretende, por ejemplo, conocer datos acerca de un piso que le interesa comprar, consultará el expediente de la casa en la que se emplaza y allí podrá verificar, entre otras cosas, a quién pertenece, si está alquilado, si sobre él pesa una hipoteca…

Puesto que el Registro de la Propiedad es una institución anciana, todos los edificios antiguos ya fueron censados en su día. En lo que respecta a los modernos, la Ley indica que deben obligatoriamente inscribirse cuando se inicia su construcción o inmediatamente después de que ésta haya sido terminada.

A cada finca urbana se le adjudicará, desde esa primera inscripción, un número diferente y correlativo y, desde entonces, contará con un expediente que se irá actualizando cuando tengan lugar determinados cambios; por ejemplo, el cambio de los titulares, es decir, el paso de unas manos a otras por compraventas o herencias, donaciones, etc.

La Ley obliga a inscribir en el Registro de la Propiedad:

– Las fincas urbanas y los edificios en general.

– Los edificios destinados a estar sujetos al régimen de propiedad horizontal, ya estén comenzados o concluidos.

– Los pisos que se hallen en edificios sujetos a la propiedad horizontal (si ésta no se hubiera constituido y un propietario deseara el registro de su piso, tendría que procederse previamente a la constitución).

– Las transmisiones de los pisos para que siempre quede constancia de quién es el titular.

Regulación de los Elementos Privativos

1 de noviembre de 2015

Son los espacios suficientemente delimitados, aprovechados independientemente, sobre los que existe un derecho singular y exclusivo de propiedad. Esto es, el local comercial o la propia vivienda, cuyo uso y disfrute es establecido libremente por el propietario, pero siempre desde el respeto a los derechos de los otros condueños.

Existe, igual que sobre los elementos comunes, un conjunto de normas que operan sobre los elementos privativos, tanto de ámbito externo como interno.

Además de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece una serie de derechos y obligaciones del propietario, algunas normas municipales establecen una serie de limitaciones en el uso de los elementos privativos.

El destino que se puede dar a la vivienda o local comercial es el que está previsto por el Plan General de Ordenación Urbana, que establece unos grados de protección. Así, hay edificios que sólo pueden ser destinados en sus elementos privativos a vivienda; en otros se permite reservar un 50% de la propiedad privada a oficinas, despachos y locales comerciales; hay inmuebles en los que sólo pueden destinarse a estos fines la planta baja y la primera planta; y otros tienen el total de la propiedad reservado a oficinas, locales comerciales y despachos profesionales (servicios terciarios).

Otras actividades distintas a las mencionadas, como consultorios o clínicas médicas o cualquier tipo de industria, tienen un alto nivel de prohibición de establecimiento en pisos.

Existen también otras normas, Estatutos y Normas de Régimen Interior, que afectan a la defensa de la habitabilidad y de la convivencia, y normas que tratan de preservar el inmueble en las adecuadas condiciones de ornato y salubridad pública. Así, el nivel de ruido permisible varía según el horario; hay normas sobre depósito y recogida de basuras, regulación de salidas de humos, estética de las fachadas, tramo horario permitido para sacudir alfombras o manteles a la vía pública o para tender la ropa, regulación para el cambio de uso de la vivienda (quedando claro cuáles son los usos permitidos y cuáles prohibidos) etc.

Incluso el riego de macetas está prohibido en los balcones y ventanas siempre que se produzcan daños o molestias al vecindario. Los Estatutos y Normas de Régimen Interior, de ámbito interno, recordemos, son tan amplias y variadas como la voluntad de los copropietarios que las aprueban.

Repartidores de Costes de Calefacción Central
22 de octubre de 2015

Estos pequeños aparatos que permiten el reparto individual de los consumos en calefacción y agua caliente son una opción relativamente nueva en España, pero no en Europa. Se utilizan desde hace más de ochenta años y hay 30 millones de viviendas: 150 millones de equipos colocados.

Sin obra, se sujetan sobre el radiador con tornillos. Además, son electrónicos y la lectura de consumo se recoge por radio, lo que supone una pequeña revolución y el adiós a la lectura física.

Para poder instalarlos de forma voluntaria antes de 2016 hay que someter el asunto a junta vecinal. “La contabilización individual de consumos en instalaciones colectivas de calefacción tiene la consideración de medida de eficiencia energética a los efectos del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, su instalación voluntaria requiere el voto favorable de las tres quintas partes”, explican en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

Hay ayudas. El IDAE tiene un programa que incluye la instalación de repartidores de costes de calefacción y válvulas termostáticas en edificios existentes para inmuebles con calderas centrales de calefacción cuya distribución se realice por columnas (la mayoría de los edificios anteriores a 1998). Eso sí, es necesario que el edificio mejore una letra su calificación energética. La medida deberá ir acompañada, por ejemplo, de la renovación de la sala de calderas y se debe complementar con la contratación de un servicio de lectura de consumos y liquidación individual por vecino. IDAE presta el dinero, a devolver hasta en 12 años, con un interés del euríbor +0%, hasta el 90% de la inversión a realizar en la instalación.

Cómputo de mayorías presuntas en las votaciones
16 de octubre de 2015

Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones ¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de partiicipación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes? Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?

Para resolver esta cuestión más compleja de lo que a simple vista pudiera parecer debemos de partir de dos consideraciones iniciales:

a.- Para que un acuerdo se considere adoptado se requiere un número concreto de votos favorables en función del catálogo de mayorías previsto en el art 17 LPH. Así, en ese precepto se habla siempre de voto favorable ( apartados 2º y 3º y 8º ). Ello supone que habrá que sumar los votos favorables, compararlos con los negativos o desfavorables para el acuerdo y comprobar si se ha obtenido la mayoría precisa.

b.- Ello supone que las abstenciones no son ni voto favorable, ni voto desfavorable, ni voto presunto, que es un concepto solo aplicable a ausente que no contesta en 30 días desde la notificación del acuerdo y ese voto presunto es favorable. En consecuencia, las abstenciones no se suman a los votos positivos, ni a los negativos, ni se toman en cuenta para configurar una determinada mayoría.

Ahora bien, en nuestro caso la cuestión que se plantea esta en determinar sobre que concepto se computan los votos favorables: sobre los “integrantes” de la comunidad, como dice el art 17-1-1 LPH, sobre el “total de los propietarios” como se deriva del art 17-3-1 LPH, 17-4-2 LPH, art 17-6 LPH art 17-7-1 LPH o sobre los “asistentes”, como dice el art 17-7-2 LPH, para los acuerdos en segunda convocatoria por mayoría. En nuestro caso tan concreto y que se refiere a un acuerdo de mayoría simple o residual del art 17-7 LPH, debemos de distinguir:

-Si la junta se celebra en primera convocatoria se necesitarían cinco votos si representan la mayoría de las cuotas de participación, pues los asistentes son ocho y el computo es sobre propietarios y sean cualquiera los propietarios ausentes, pues no se precisa sumar el voto presunto positivo de los ausentes, dado que el supuesto no es de acuerdo de mayoría cualificada que permitiera aplicar el art 17-8 LPH, sino solo de mayoría simple.

-Si la junta se celebra en segunda convocatoria bastarían tres, pues se ha obtenido mayoría de asistentes de tres contra dos y si los tres votantes a favor suman la mitad del valor de las cuotas de los presentes el acuerdo esta adoptado de manera favorable.

El Proceso de Equidad
9 de octubre de 2015

El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios se prevé en la Ley de Propiedad Horizontal para suplir las mayorias exigidas para adoptar acuerdos.

Proceso de equidad en la Comunidad de propietariosEl proceso de equidad en la Comunidad de propietarios viene señalado en el artículo 17.7 de la LPH para solventar la falta de las mayorias simples necesarias para alcanzar un determinado acuerdo, no previsto en los apartados anteriores del citado artículo.

Como sabéis,  dependiendo del tipo de acuerdo que se adopte por la Comunidad, se requerirá una mayoría cualificada ( 3/5 de los votos de los asistentes y cuotas de participación), la unanimidad o una mayoría simple.

Esta mayoría simple, requerirá un determinado número de votos dependiendo si el acuerdo se alcanza en primera o en segunda convocatoria:

       – En 1ª convocatoria requerirá el voto a favor de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

       – En 2ª convocatoria necesita el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Estos acuerdos que necesitan mayoría simple de la Junta (según se adopte en 1ª o en 2ª convocatoria , como acabamos de señalar) son muy diversos  y frecuentes como por ejemplo la aprobación de los presupuestos y la cuentas, obras ordinarias, funcionamiento de los servicios, cambio de la caldera, reparaciones necesarias en la cubierta, etc..  En estos casos, si no se contara con esa mayoría simple de votos ( según se adopte el acuerdo  en 1ª o en 2ª convocatoria al que hemos aludido) para la aprobación de un acuerdo comunitario, la Ley de Propiedad Horizontal dispone al efecto en el párrafo segundo del citado artículo 17.7 lo siguiente: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte dias, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”.

Este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios lo que intenta es conseguir a través de un procedimiento judicial, que el Juez acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica, determine si el acuerdo que no ha alcanzado esa mayoría simple para su aprobación por la Junta es conveniente o no para los intereses de la Comunidad. Muchos de estos procedimientos de equidad se plantean cuando un sólo propietario suma diversas cuotas de participación y no vota a favor de los acuerdos de la Comunidad, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida.

En definitiva, el proceso de equidad en la Comunidad de propietarios sería el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar válidamente un acuerdo, evitando de esta forma que se paralice el funcionamiento normal de la Comunidad. El Juez en estos procedimientos de equidad se convierte en un árbitro de la contienda.

El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios no tiene su reflejo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, no viene expresamente recogido como procedimiento especial.

El proceso de equidad en la comunidad de propietarios tendrá los siguientes trámites:

1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad, con sus datos personales. También puede presentarlo uno solo de los vecinos siempre que conste la representación por el resto de los que se alinean en esa postura.

2.- El escrito no necesita la firma de abogado ni de procurador.

3.-  Hay que nombrar a los “contradictores” y sus domicilios para que puedan ser citados. Este concepto que utiliza la ley se refiere que hay que citar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad.

4.-  Se expondrám todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado,  las distintas posturas que se debatieron,  y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.

5.-  El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios.

6.-  La ley de tasas no contempla el proceso de equidad, por tanto, considero que no habrá que pagar tasas judiciales previas a su tramitación.

7.-  El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.

8.-  El juicio de equidad debe inicarse dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta.

Por último deciros que  este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios tambien es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.

Mayorías necesarias en la toma de acuerdos de una Comunidad de Propietarios

6 de octubre de 2015

Serán obligatorias y, por tanto, no requerirán el acuerdo previo de la junta de propietarios, las siguientes actuaciones que soliciten los propietarios o las exijan las Administraciones Públicas:

  • Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición del deber legal de conservación por parte de la Administración.

  • Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

  • La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras de conservación y accesibilidad.

  • La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a por estar ubicado en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

  • Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles por estar en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Unanimidad

Para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, siempre que no se trate de asuntos para los que expresamente se requieran las mayorías establecidas a continuación.

Mayoría de 3/5

  • Cuando se vaya a instalar o suprimir algún servicio común del edificio, como, el de portería, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, o cualquier otro servicio común, aun cuando suponga modificar los Estatutos de la Comunidad.

  • El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

  • Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

ACLARACIÓN: Los propietarios que no hayan votado a favor, no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, que no sean exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Mayoría de 1/3

  • Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas).

  • Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

ACLARACIÓN: Los que no hayan votado a favor, no están obligados a pagar por este concepto. Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda.

No obstante, respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común.

Mayoría simple

  • En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluido la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.

    Sin perjuicio del carácter obligatorio de estas obras, si se aprueban por mayoría simple, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  • Para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente, por ejemplo, comprar un uniforme al portero, poner macetas en los descansillos, etc. 

Requisitos para votar

Para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la Comunidad.

Los propietarios con alguna cuota pendiente de pago a la Comunidad pueden participar en las deliberaciones de la Junta, pero no pueden votar para adoptar una decisión, salvo que haya iniciado un procedimiento judicial para impugnar los acuerdos, o haya depositado las cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.

Procedimiento

El recuento depende de que la Junta se celebre en primera o en segunda convocatoria:

  • Si la Junta se celebra en primera convocatoria, se van a contar como votos favorables los de aquellos Propietarios que, estando ausentes en la Junta, y una vez informados del acuerdo que se alcance, no muestren su desacuerdo al Secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les notificó el acuerdo.

  •  Si la Junta se tiene que celebrar en segunda convocatoria y se trata de un acuerdo de los que requieren mayoría simple, serán válidos los acuerdos tomados por la mitad más uno de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad de las cuotas de participación de los presentes.

Si no se ha podido acordar la mayoría a través estos procedimientos, el acuerdo se podrá resolver a través del denominado “juicio de equidad ”, donde será un Juez el encargado de dictar una determinada resolución una vez oídas las partes en conflicto.

Los propietarios que hayan mostrado su disconformidad con el acuerdo adoptado en la Junta (y los ausentes si en el plazo de 30 días naturales manifiestan su discrepancia, dejando constancia de la notificación, contenido y recepción, a quien ejerza las funciones de Secretario), pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta.

Acuerdos nulos o contarios a la Ley o a los Estatutos

Será el Juzgado de Primera Instancia competente quien declare nulo o contrario a ley o Estatutos el acuerdo que se haya impugnado y no producirá efectos si dicho acuerdo:

  • Es contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

  • Resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios Propietarios.

  • Supone un grave perjuicio para algún Propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Dudas y respuestas sobre la instalación de contadores individuales en las Comunidades con calefacción centralizada.

28 de septiembre de 2015

Faltan todavía dos años para que todos aquellos hogares con calefacción central en España estén obligados a instalar contadores individuales en los radiadores para que cada usuario conozca el consumo real que realiza.

Es una imposición que viene de Europa, de la Directiva Europea de Eficiencia Energética 27/2012/UE, y que en España estará regulada a finales de este mes o a principios de 2015 a través de un Real Decreto. ista, una de las principales compañías en Europa de facturación de consumos de agua y calefacción calcula que, aproximadamente 1,7 millones de hogares con calefacción entral estarán obligados a partir del 1 de enero de 2017 a instalar dispositivos de medición individuales, repartidores de costes de calefacción en los radiadores o contadores individuales de calefacción.

A pesar de los dos años que todavía hay por delante, son muchas las dudas que les surgen entre los afectados y que a través de este artículo se pretenden despejar.

¿A quién afecta?

A todo aquel que viva en un edificio con un sistema de calefacción central. En España, ista calcula que son 1,7 millones de familias. Existen dos tipos de distribución de la calefacción. Por un lado están los sistemas en anillo, presentes en 1,1 millones de hogares, en los que el agua entra en la vivienda, pasa por todos los radiadores y vuelve a incorporarse al circuito de retorno a la caldera. Tienen una única entrada y salida por cada vivienda.  Básicamente, el agua circula de un radiador a otro dentro de la misma casa.

Pero por otro lado están los sistemas en columna, en los que el agua circula por todas las viviendas, en columnas verticales de un radiador a otro radiador en otra planta en la misma ubicación. Es decir, el radiador del salón comparte el agua caliente con el vecino de arriba y con el de abajo. Este sistema lo tienen hoy en día unos 600.000 hogares aproximadamente.,

“El verdadero ahorro está en el 1,1 millones de viviendas porque este tipo de viviendas son las menos eficientes. Son viviendas muy antiguas, con un aislamiento térmico deficiente”, explica Ignacio Abati, consejero delegado de ista.

¿Realmente se ahorra dinero?

ista estima que el ahorro medio por hogar ronda los 225 euros anual y un ahorro del conjunto de los hogares en torno a 200 millones de euros anuales. “Es algo psicológico. Cuando sabes que vas a pagar sólo por el consumo que realizas, te molestas en cerrar los radiadores si te vas a ir de viaje o tenderás a regular la temperatura de casa si consideras que hace demasiado calor. Cada uno es consciente de su consumo y se autorregula”, apunta Abati,

¿Es un nuevo impuesto del Gobierno?

Al tratarse de una obligación a partir del 1 de enero de 2017 para 1,7 millones de hogares, hay afectados que ven esta imposición como un nuevo impuesto por parte del Gobierno. “No. Esos 200 millones no son ni para el Gobierno ni para ninguna institución, sino que son ahorros que repercuten directamente en los bolsillos de las familias”.

¿Qué aparatos hay que instalar?

Los repartidores de costes de calefacción son dispositivos de medición que se utilizan desde hace más de 80 años fundamentalmente en países europeos. El objeto es medir el consumo de calefacción de las viviendas que formen parte de un edificio en propiedad horizontal dotado con un sistema de calefacción central. Esto medidores se instalan en cada uno de los radiadores de la vivienda.

¿Es muy caro?

Aunque depende del proveedor, los repartidores de costes -el aparato que mide el consumo real de calefacción- pueden costar, de media, unos 50 euros anuales. Una cantidad que se pagará todos los años, en concepto de alquiler del aparato. Los reguladores, por su parte, suponen una inversión de 150 euros. Estos se pagan una sola vez. “En menos de un año está amortizado. Y como medida de ahorro energético, resulta más barato que aislar la fachada o cambiar las ventanas, para lo que se necesitan al menos 7 de amortización”, apuntan desde ista.

Para una vivienda media con cinco radiadores, ista calcula para el repartidor de costes en régimen de alquiler un precio aproximado de 4,5 euros al mes, pero depende del número de radiadores por vivienda, del número de viviendas en la finca, de su situación geográfica de la finca. Respecto a los reguladores, ista calcula una inversión aproximada de 125 euros que el cliente amortizará en menos de 18 meses.

¿Hay que hacer obras?

Son muy sencillos de instalar y no se requieren obras de ningún tipo. Los que se instalan actualmente son electrónicos y las lecturas de consumo se recogen por radio por lo que, una vez instalados no es necesario volver a entrar en la vivienda, ni siquiera en el portal de la comunidad o el bloque. Se puede tardar entre 5 y 10 minutos en colocar el repartidor en cada radiador.

¿Pueden multarme si no los instalo?

Sí. Los estados miembro tienen la obligación de establecer un régimen de sanciones eficaces, proporcionadas y disuasorias aplicables en caso de incumplimiento de las disposiciones nacionales adoptadas en virtud de los artículos 9 a 11 (artículo 13 de la Directiva). Se considera una infracción grave no cumplir con la obligación de instalar contadores de consumo (de calor, frío y/o agua caliente sanitaria) individuales o soluciones alternativas siempre que sea económica y/o técnicamente viable. En España, las sanciones irán desde 1.001 a 10.000 euros.

¿Dónde se compran y a quién hay que comprárselos?

Es esencial que hayan sido fabricados de acuerdo a los estándares de calidad europeos exigibles. Debe tener marcado CE, estar fabricado según la norma UNE_EN 834, debe contar con el certificado de verificación firmado por una laboratorio independiente y homologado. Asimismo debe estar bien instalado porque el 95% de los errores de medición y origen de quejas del vecino son debidos a una instalación deficiente. Está previsto que AENOR otorgue un sello a todas aquellas empresas que se dedican a la instalación de repatidores cumplan unos mínimos de calidad. Pero el usuario es libre de elegir la compañía que quiera.

¿Qué pasa si uno o varios vecinos se niegan a instalarlo?

No pueden negarse. Una vez aprobado el Real Decreto es obligatoria su instalación. Corresponderá al administrador de fincas o al presidente de la comunidad buscar los mejores presupuestos pero no será necesaria su votación en la junta de vecinos. De nada sirve que un vecino lo instale en su vivienda si el resto de vecinos no instala estos repartidores.

“Es necesario que la instalación de los dispositivos se realice en todas las viviendas. Una vez aprobado el Real Decreto será obligatorio por ley y al vecino que no quiera instalarlos se le facturará tomando como referencia el consumo más elevado del edificio”, explica Ignacio Abati.

¿Cuándo será obligatorio?

A partir del 1 de enero de 2017 todos los hogares españoles con calefacción central tienen que tener instalados los repartidores de calefacción central. En caso contrario, se enfrentan a posibles sanciones. Responde a una directiva europea sobre eficiencia energética, cuya trasposición se está tramitando actualmente en España. El Real Decreto debería llevar aprobado desde el verano pero se ha retrasado y se espera que esté listo a finales de 2014 o principios de 2015.

¿Y si no se puede instalar?

.- No en todos los radiadores se puede instalar

.- Cuando la calefacción con temperatura en funcionamiento de su agua caliente es inferior a 35 grados

.- La calefacción vapor el techo

.- Sistemas de agua caliente

.- Instalaciones  a vapor en lugar de agua caliente

.- Toalleros que combinan agua caliente con resistencia integrada enchufado a la red

 

¿Cómo actuar ante vecinos molestos?

11 de septiembre de 2015

Los vecinos conflictivos constituyen uno de los principales problemas de las comunidades de propietarios.

El sentido común aconseja intentar el diálogo directo, y si no funciona recurrir a la comunidad, a las autoridades y a la ley, teniendo en cuenta que tomar medidas drásticas puede ser un motivo de enfrentamiento permanente con los vecinos conflictivos, y que las actuaciones legales pueden ser lentas y no son gratis.

Lo primero que hay que hacer es documentar los problemas existentes, llevando un registro de todos los daños causados, y de todas las actividades molestas que lleven a cabo estos vecinos. Hacer fotos de los daños producidos en los elementos comunes, grabar los altercados verbales que se produzcan, guardar las copias y justificantes de las denuncias que se interpongan ante la policía, y recabar la colaboración de testigos que puedan corroborar dichas actuaciones, son fundamentales para ir acumulando pruebas hasta el momento en que sea necesario aportarlas.

La primera actuación  ante vecinos conflictivos corresponde al Presidente de la comunidad que les requerirá para que cesen sus actividades, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que procedan; si persistieran en su conducta, convocará una Junta Extraordinaria para entablar contra ellos la acción de cesación.

Presentada la demanda contra el propietario y el ocupante, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá disponer, además, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.

El artículo 9.1.a) de la LPH también afecta a estos comportamientos incívicos, porque obliga a respetar las instalaciones generales de la comunidad, y a hacer un uso adecuado de los elementos comunes.

Cuando los vecinos conflictivos son alquilados

Todo lo anterior es válido tanto si los vecinos conflictivos son propietarios como si son inquilinos, pero hay algunas circunstancias adicionales cuando estos vecinos conflictivos son alquilados:

  • La sentencia de la acción de cesación podrá declarar extinguidos definitivamente todos los derechos del arrendatario relativos a la vivienda, así como su inmediato lanzamiento.
  • Además de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal comentados anteriormente, también es de aplicación el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,  que permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento en el caso de que se produzcan de manera continua actividades molestas, si existe una sentencia judicial que lo acredite.

Por otra parte, teniendo en cuenta que los beneficiarios del alquiler social se comprometen a conservar el inmueble en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en que lo encontraron, la puesta en conocimiento de los servicios de atención al cliente de las entidades financieras que atienden las reclamaciones sobre el cumplimiento del Convenio del Fondo social de viviendas, podría ser un primer paso para evitar la repetición de esas conductas antisociales.

¿Quién es el responsable de un derrumbe?

4 de septiembre de 2015

“Es una pregunta que siempre hacen los alumnos en los cursos en que intervengo. Y yo les respondo que aún no hay jurisprudencia sobre la ITE”, contesta Luis Jurado, director del curso que sobre esta materia imparte el Colegio de Arquitectos de Madrid (Coam). Es por ello que, para dirimir responsabilidades, este experto siempre recomienda al técnico realizar un reportaje fotográfico del edificio donde tiene que incluir no sólo lo que está mal, sino sobre todo lo que está bien en el momento de la inspección. Y es que, según Norberto Beirak, miembro de la Junta de Gobierno del Coam, “la determinación de la responsabilidad, a la vista de los hechos y circunstancias, debe determinarse en cada caso por la autoridad judicial”. “Los hechos”, añade, “pueden ser muy diferentes, pero las responsabilidades también”.

Como norma general, la obligatoriedad de preservar las condiciones de habitabilidad y seguridad del inmueble recae sobre los dueños y no se extingue por haber pasado la ITE, sino que es permanente. Para Beirak, el Ayuntamiento sólo podría ser responsable si no exige el cumplimiento de la Ordenanza de Conservación en, al menos, dos circunstancias: ante el incumplimiento de los propietarios en la obligación de pasar la ITE y ante la no conservación del edificio desde que el Consistorio conoce la necesidad de hacer obras.

El Ayuntamiento sí que asume la responsabilidad subsidiariamente como garante del cumplimiento de la normativa. “Es por ello que en todas las ITE desfavorables, una vez ejecutadas por parte de la propiedad las correspondientes obras de subsanación de las deficiencias que figuren en el informe, el Consistorio realiza una inspección del edificio para comprobar que se han realizado esos trabajos”, aclara José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.

Pero, en caso de daños posteriores en la obra, “¿quién asume la responsabilidad de las deficiencias en lo ejecutado, el técnico director facultativo o el técnico municipal que ha dado el visto bueno al trabajo”, reflexiona Enrique Fernández, asesor de Arquitectura del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

El arquitecto Luis Jurado considera que la ITE actual, meramente visual, adolece de un proceso de diagnóstico más exhaustivo: “La inspección está incompleta y sus conclusiones hoy se obtienen sólo en función del ojo clínico del arquitecto o aparejador que la firma”. Y aporta soluciones: “Simplemente, bastaría con incluir en la ITE la realización de pruebas y ensayos para conocer el estado de las lesiones constructivas y emplear técnicas de instrumentación mediante aparatos específicos para obtener datos complementarios que permitan un diagnóstico lo más eficaz posible”.

De la misma opinión es Beirak, quien cree que el procedimiento actual resulta insuficiente en un apreciable número de casos, ya que los síntomas están en ocasiones ocultos. Por ello, exige que se establezca normativamente un protocolo que obligue a la realización de pruebas y que permita descubrir periódicamente los elementos estructurales.

Sin embargo, Calvo defiende el funcionamiento de la ITE: “La inspección visual sólo es válida si es suficiente para cumplir con todas las determinaciones que exige el actual artículo 19 de la Ordenanza”. “Sólo en caso contrario”, justifica el delegado, “es recomendable realizar las pruebas o ensayos complementarios que se consideren necesarios para poder cumplimentar el acta debidamente”. No obstante, el responsable municipal anuncia una revisión del protocolo.

Con todo, los profesionales llevan quejándose durante muchos años del procedimiento que está en vigor actualmente. “El Coam, ya en el periodo de gestión de la Ordenanza aprobada en 1999, alertó al Ayuntamiento sobre la insuficiencia de los procedimientos que se iban a aprobar”, recuerda Beirak.

 

Seguro multirriesgo, la mejor opción para una comunidad de vecinos

28 de agosto de 2015

Vivir en un edificio genera una serie de gastos derivados del mantenimiento o cualquier accidente o desperfecto, que los miembros de la comunidad de vecinos deberán pagar de manera equitativa. A fin de minimizar los problemas que puedan surgir entre ellos es recomendable contratar una póliza que asegure todo el patrimonio de la comunidad.

Lo más sencillo es contar con un seguro multirriesgo, que se incluye en las cuotas de la comunidad y tiene una cobertura de riesgos muy amplia y flexible, ya que varía dependiendo de las necesidades e intereses de cada comunidad.

Así, desde Rastreator señalan que un seguro básico incluiría las diligencias más comunes, como incendios, roturas, daños causados por agua o por fenómenos climatológicos, responsabilidad civil y asistencia jurídica, mientras que podrían añadirse coberturas opcionales como robo, rotura de cristales o protección jurídica.

También puede incluirse el mobiliario, lo que incluye desde objetos artísticos o instalaciones deportivas hasta personas físicas que protegen el interés de la comunidad como el presidente de la junta de vecinos.

Según la última Memoria social del seguro elaborada por la asociación de aseguradoras Unespa con datos a 2013, el sector atiende 906.000 siniestros en comunidades de vecinos al año. En España hay contratadas con comunidades de vecinos algo menos de 745.000 pólizas de multirriesgo. Cataluña ocupa el primer puesto con 202.407 comunidades protegidas, seguida por Madrid con 111.000 que, a su vez, es la región en la que se presentan más percances. Solo en 2013 las comunidades dieron allí más de 176.000 partes al seguro.

Contar con un seguro de este tipo no es obligatorio a nivel estatal, exceptuando las comunidades de Madrid y Valencia, donde los edificios de viviendas deben contar con una póliza que cubra los incendios y daños a terceros.

Pese a su carácter voluntario, desde Rastreator recomiendan a las comunidades contratarlo, en particular si cubre daños a terceros. Añaden que estos seguros “se incluyen en los gastos de la comunidad, por lo que además de recomendables son asequibles”.

La memoria elaborada por Unespa apunta que con 425.000 casos, los siniestros más frecuentes son los daños producidos por el agua, como filtraciones por lluvia o una tubería en mal estado. Por detrás se encuentran los de responsabilidad civil, con 111.000 casos.

En este contexto, la mutua de seguros Mussap acaba de lanzar Multi Techo, un seguro para comunidades de vecinos con un 40% de descuento. La empresa, con sede en Barcelona y 80 años de experiencia, saca un producto nuevo todos los meses. Como parte de esta campaña, en septiembre dará facilidades para la contratación de esta póliza, que ofrece un capital asegurado de hasta ocho millones de euros, a comunidades de propietarios que tengan una antigüedad máxima de 20 años.

Entre las coberturas que presta este seguro figuran daños ocasionados por incendios, fenómenos meterológicos o actos de vandalismo. También ofrece coberturas opcionales contra daños causados por agua, electricidad o daños estéticos.

Otras compañías disponen de productos similares. Mapfre es una de ellas. Su seguro para comunidad de propietarios cubre desde daños materiales, robo o daños estéticos hasta los daños ocasionados en plantas y árboles por fenómenos meteorológicos. Es además, la única que cubre el hundimiento, desprendimiento o corrimiento del terreno a causa de obras de construcción ajenas al inmueble.

A la hora de contratar el seguro, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomienda tener en cuenta que algunas compañías de seguros aplican la llamada regla proporcional, por la cual la indemnización será proporcional a la prima pagada.

“Por tanto, si usted al contratar su seguro de hogar asegura su casa en un valor inferior al que realmente tiene, en caso de siniestro recibirá también una indemnización proporcionalmente menor a la que necesitaría para reconstruir o arreglar la vivienda”, advierten.

El Ayuntamiento de Madrid hará un plan para revisar edificios antiguos

19 de agosto de 2015

El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado que en breve acometerá un plan de revisión de edificios antiguos en la capital y revisará todos los procedimientos relativos a la inspección de inmuebles, medida que se produce después del derrumbe de un edificio en Tetuán que había pasado la Inspección Técnica de Edificación.

Así lo ha avanzado el concejal de Economía y Hacienda, Carlos Sánchez Mato, tras visitar la zona afectada junto a su homóloga en Equidad, Derechos Sociales y Empleo, Marta Higueras. Mato, que también es ahora responsable en funciones de Desarrollo Sostenible, ha indicado que en el edificio ubicado en el número 1 de la calle Amalia había “fallos estructurales que no son recientes”, pese a haber pasado la inspección en diciembre de 2013.

“Habrá que revisar los procedimientos porque algo no está funcionando de manera adecuada en los procedimientos que se están realizando. Este equipo de Gobierno se compromete a realizar las actuaciones necesarias para que desde el sector público municipal se inicie investigaciones de los procedimientos y luego actuaciones correctoras para poder realizar investigaciones en edificios de década de los años 40 y 50, que pueden tener defectos estructurales que las revisiones no han detectado”, ha apostillado.

El concejal ha afirmado que el Ayuntamiento quiere realizar actuaciones sobre edificios que datarían de las décadas de los 40 y 50, después de dos siniestros “muy parecidos” en la ciudad aunque hayan ocurrido de manera “casual”.

“La Administración local no puede permanecer al margen de esta realidad y pondremos en marcha y lo haremos en breve un plan de revisión sobre edificios que puedan tener deficiencias no detectadas por las inspecciones de edificios”, ha aseverado.

El Ayuntamiento, que no ha cifrado cuántos edificios de Madrid podrían encontrarse en una situación similar al de ayer, comenzará con las revisiones en los edificios que puedan tener una “urgencia mayor”, con especial atención a las construcciones de los años 40 y 50.

Porque, según ha argumentado, el Ayuntamiento no va a “fiarse” de las inspecciones realizadas por “personas privadas” que “en algunos casos no han sido adecuadas”.

Precisamente el secretario general del grupo municipal del PSOE-M, Ramón Silva, ha criticado también la “privatización” de las inspecciones técnicas de edificios y de las licencias de obras y ha instado a replantear este sistema.

Los vecinos dieron la señal de alarma a la policía al ver grietas en algunas zonas del edificio, por lo que los bomberos que acudieron al lugar desalojaron el inmueble e intentaron consolidar la crujía, aunque en mitad de las labores tuvieron que salir corriendo al detectar que iba a venirse abajo.

Se trata del segundo derrumbe ocurrido este mes en la capital, tras el desplome de un inmueble en Carabanchel el pasado 3 de agosto sin causar heridos.

Como  obtener ayudas para la rehabilitación energética

11 de agosto de 2015

Cada vez existe una mayor conciencia ciudadana de la necesidad de reducir nuestro consumo de energía y por tanto nuestro impacto en el planeta. Buscamos medios de transporte más eficientes y es positivo, por ejemplo, observar en nuestras calles vehículos eléctricos que suponen una apuesta del propietario por la protección del medio ambiente. El transporte público también minimiza el impacto. Sin embargo, no somos plenamente conscientes de la importancia de un hogar con máxima eficiencia energética, aunque eso repercuta directamente en nuestras facturas de gas y electricidad.

En el momento de comprar o alquilar, el obligado certificado energético debe ser valorado a la hora de tomar la decisión. También debe pesar la búsqueda de la eficiencia si reformamos una vivienda o rehabilitamos un edificio. La reflexión debería ser como la que hacemos si vamos a comprar un coche a un concesionario, donde averiguamos el consumo de combustible, pues lo consideramos fundamental. Se trata de un cambio de actitud necesario que ya se está produciendo.

Seguramente le haya llamado la atención la campaña de publicidad en los medios acerca de la eficiencia energética. En particular y, respecto a la vivienda, las ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes. Vamos a analizar brevemente en qué consisten y cómo beneficiarse de ellas.

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo, con el apoyo del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), ha iniciado un Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (denominado PAREER-CRECE)  por un importe total de 200 millones de euros. Se pretende alcanzar los objetivos de eficiencia energética de la Directiva 2012/27/UE y el Plan de Acción 2014-2020. Se busca reducir las emisiones de dióxido de carbono a través del ahorro de energía, la mejora de eficiencia energética y el aprovechamiento de energías renovables en los edificios ya construidos.

¿Qué obras cuentan con ayudas?

Las actuaciones son de cuatro tipos posibles. Tienen una ayuda base más otra adicional que se fija por criterios sociales, de eficiencia energética o de actuación integrada de varias de las tipologías siguientes. Estas entregas dinerarias son sin contraprestración. Además se puede obtener financiación que puede llegar hasta un 70 % de los costes al Euribor +0,0 %.

-Tipo 1. Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica (ayuda base 30%).

-Tipo 2. Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación (ayuda base 20%).

-Tipo 3. Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas (ayuda base 25%).

-Tipo 4. Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas (ayuda base 30%).

¿Quiénes pueden beneficiarse?

-Los propietarios de edificios existentes, independientemente del uso al que estén destinados.

-Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales constituidas como Propiedad Horizontal.

-Los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios y no tengan otorgado el título constitutivo de Propiedad Horizontal.

-Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios.

-Las empresas de servicios energéticos.

El plazo de presentación de solicitudes termina el 31 de diciembre de 2016, siempre y cuando no se haya agotado la dotación económica y sus posibles ampliaciones. En caso de existir presupuesto remanente a la finalización del programa y, si la evolución de solicitudes lo hace recomendable, se podrá prorrogar como máximo hasta el 31 de diciembre de 2020.

Es, por lo tanto, un momento aún más propicio para apostar por el ahorro energético en nuestras viviendas. Y en las reformas y rehabilitaciones necesarias en las comunidades de vecinos implantar medidas de ahorro, además de promoverlas directamente. La manera de actuar es acudir a los Administradores de Fincas y solicitar asesoramiento y presupuestos de empresas especializadas, donde estimarán el ahorro energético y nos indicarán las medidas posibles que se puedan tomar. Comprenderemos con números, además de con nuestra conciencia ciudadana, la necesidad de hogares más respetuosos con nuestro entorno.

 

Las comunidades de vecinos no deberán tributar por las ayudas para la TDT

31 de julio de 2015

Ha pasado bastante desapercibida pero la decisión del pasado viernes del Consejo de Ministros de aprobar la exención de tributar por las ayudas recibidas para la adaptación de la TDT afecta a miles de comunidades de propietarios. Esto significa que los miembros de las comunidades de vecinos no tendrán que incluir en sus declaraciones de la renta la parte proporcional de la subvención obtenida. Sólo en Madrid, más 110.000 comunidades de propietarios madrileñas han quedado exentas de dicha tributación, lo que, a su vez, se traduce en miles de vecinos a los que les afecta esta decisión.

La decisión se aprobó el pasado viernes en el Consejo de Ministros dentro del paquete de medidas fiscales (Real Decreto Ley 9/2015), “dada su pequeña cuantía y el elevado número de contribuyentes afectados, que puede incluso llegar a producir una tributación superior a la propia ayuda percibida en caso de que, por percibir la misma, se conviertan en obligados a presentar declaración”, dice el texto publicado en el BOE, que añade que “se declaran igualmente exentas las ayudas percibidas para compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual”.

“Por ello”, continúa, “se declaran igualmente exentas las ayudas percibidas para compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital”.

Se trata de una medida que había solicitado en reiteradas ocasiones el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) por entender que las subvenciones percibidas podrían dar lugar a que un contribuyente tuviera que presentar la declaración del IRPF y, lo que es peor, que le resultase la cuota a pagar.

Miedo a tributar por las ayudas

Sólo en la Comunidad de Madrid las ayudas ascendían a 31 millones de euros. La cuantía máxima oscilaba entre los 100 euros para las actuaciones en centralitas programables y entre 150 y 550 euros en el caso de actuación sobre amplificadores monocanales. Con todo, desde el CAFMadrid consideran que de haberse avisado con más tiempo esta exención fiscal, un mayor número de comunidades hubiesen optado a estas ayudas, cuyo plazo de solicitud expiró el pasado 30 de junio.

De hecho, inicialmente, el Ministerio de Industria, Energía y Turismo cifró en 995.000 los edificios que debían adaptarse. Sin embargo, el número total de solicitudes ha alcanzado 316.552 por un importe de 103 millones de euros, cuando las ayudas ascendían a 290 millones en toda España.

Aumenta la morosidad en las comunidades de propietarios

25 de julio de 2015

La mora en las comunidades de propietarios de la Comunidad de Madrid ascendió en 2014 a los 251,63 millones de euros, lo que supone un incremento del 2,71 % con respecto a 2013, según un estudio presentado por el observatorio de las comunidades de propietarios.

Este incremento es debido principalmente a los retrasos en el pago de las cuotas de comunidad por parte de las entidades financieras, que ya suman 61 millones de euros, según el presidente del Consejo Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), Manuela Julia Martínez Torres.

El estudio también refleja que durante el año pasado la morosidad en la comunidades de propietarios madrileñas se dividió en dos tipos: el 51 % de los propietarios que no pueden pagar debido a la crisis, y por otro lado el 49 % que incluye a las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y morosos profesionales o intencionales que no pagan aun disponiendo de recursos económicos.

El porcentaje de morosos con problemas económicos ha aumentado un 5 % con respecto al año anterior, por su parte las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión morosas se han incrementado también en un 5 %, mientras que la tipología de morosos profesionales o intencionales ha bajado un 10 % respecto a 2013.

Respeto al periodo medio de cobro en 2014, éste se ha mantenido casi inalterable con respecto al año anterior, situándose entre los 118 y 220 días como media frente a los 114 y 220 días de 2013.

Las claves de la nueva factura de la luz

11 de julio de 2015

Esta semana, el Ministerio de Industria ha aprobado el nuevo procedimiento de facturación horaria del consumo eléctrico para los usuarios domésticos. El nuevo sistema irá llegando paulatinamente a los hogares, ya que precisa del nuevo contador inteligente, implantado en el 35% de instalaciones.

Cómo se calcula. La factura de la luz se calculará en función del consumo que se realice cada hora y del precio que marque en ese momento el mercado mayorista de electricidad, conocido como pool. El precio para cada día estará disponible el día anterior a partir de las 20.15 h. en la web de Red Eléctrica (www.ree.es).

Cuánto ahorro supone. Según la información publicada por Red Eléctrica a viernes 5 de junio, el precio mínimo (0,111626 euros por kwh) se marca a las seis de la mañana, mientras que el máximo (0,13222 euros por kwh) se sitúa a las once de la noche. La diferencia entre ambos extremos es de 0,02 euros por kwh. Según el Ministerio de Industria, “si el consumidor sabe cuánta energía consume en cada periodo y cuánto le cuesta, puede adaptar el momento de consumo”. El kwh supone cerca del 40% de la factura de la electricidad, que es la partida que sufrirá cambios, mientras que el 25% está destinado a impuestos y el 38% a sufragar los costes regulados del sistema y los peajes.

Quién dispondrá de la nueva factura. El nuevo sistema de facturación horaria sólo estará disponible para los consumidores que cuenten con el nuevo contador inteligente. Según datos que aporta el Ministerio, a finales del 2014 se habían sustituido el 35% de contadores, lo que supone 9,4 millones de instalaciones. El plan de sustitución prevé que en el 2018 todos los contadores (27 millones) estén adaptados ya al nuevo sistema.
El consumidor no tiene que realizar ningún cambio ni petición; son las compañías eléctricas quienes cambian el contador (en principio de manera gratuita) y quienes implantan la nueva factura.

Cuándo entra en vigor. El nuevo sistema arranca el próximo 1 de julio, aunque las compañías tienen un plazo de tres meses (hasta el 1 de octubre) para implantar el nuevo mecanismo. Hasta 2018 no estará implantado en todos los hogares, pues depende de la instalación del nuevo contador.

Voces críticas. Las asociaciones de consumidores critican que a pesar de que el precio del kwh baje, la factura eléctrica sigue subiendo. Según Facua, un 4,3% internanual en mayo. Los consumidores piden que “las tarifas se establezcan sobre la base de los costes reales de la generación energética” y piden una auditoría para revisar el déficit de tarifa que lastra la factura de la luz.

Mi vecino no paga a la comunidad

10 de julio de 2015

La morosidad en el pago de los gastos comunitarios está empeorando la ya maltrecha economía de las comunidades de propietarios en España. Los impagos sumaron el pasado año 1.854,71 millones de euros, lo que supone un aumento del 3,15% con respecto a 2013 cuando se dejaron a deber 1.798 millones, según el Observatorio de las Comunidades de Propietarios que acaba de finalizar el cuarto Estudio Global sobre la Morosidad.

Es cierto que la deuda se ha contenido -en el año 2013 subió casi un 12-, pero en nada alivia la magullada economía de las fincas españolas. De hecho, “casi el 41% de las comunidades no ha podido asumir derramas en 2014, dado que con las derramas ya establecidas se asume la parte del propietario o propietarios que no abona sus cuotas comunitarias ordinarias”, señalan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Desde el Observatorio se alerta del grave problema que supone incrementar la presión sobre la liquidez de los comuneros a la hora de hacer frente, por ejemplo, a obras de rehabilitación. Reclaman un esquema de subvenciones públicas adecuado, créditos bancarios a bajo interés y una mayor colaboración entre las empresas de rehabilitación, los propietarios de las viviendas y las distintas administraciones públicas.

Los daños por agua son el siniestro más frecuente en las comunidades de vecinos

2 de junio de 2015

En España, 734.000 comunidades de vecinos están aseguradas, aunque la gran mayoría de los propietarios desconoce el alcance del seguro. Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los daños por agua son el siniestro más frecuente en estas comunidades. Le siguen los daños de cristales y los incendios. De los 815.000 siniestros que se producen cada año en las comunidades de propietarios españolas que cuentan con pólizas de seguro, más de la mitad de ellos, unos 440.000, se deben a daños por agua, un problema que genera un gasto diario de unos 465.000 euros en coberturas. A los siniestros causados por el agua le siguen los daños de cristales –más de 66.000 casos al año–, que generan un gasto de 11,6 millones de euros. Aunque no son tan frecuentes, los siniestros que también tienen un coste muy elevado cuando se producen son los incendios, que suponen un gasto de 44 millones anuales o lo que es lo mismo, 121.000 euros al día.

En la Comunidad de Madrid cerca de 100.000 comunidades de propietarios están aseguradas; cerca de 40.000 fincas no disponen de seguro. Todo ello a pesar de que la Comunidad de Madrid establece que todo edificio construido o rehabilitado a partir de 1999 “deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros”, recuerda el informe. Aun así, el menor número de edificios asegurados se encuentra en las franjas de “más de cincuenta años” o de “antigüedad desconocida”. Claro que no no sirve de mucho tener un seguro y desconocer sus coberturas. El 60% de los vecinos desconoce si su edificio está asegurado y las coberturas que tiene. Al respecto, los administradores de fincas de Madrid recuerdan que existen pólizas de seguro de hogar que además de asegurar la vivienda o local del titular, también cubren aquellos riesgos que el propietario haya contratado en la proporción de su coeficiente de participación en los elementos comunes. Dicha cobertura, no obstante, será eficaz únicamente cuando no exista un seguro del edificio o éste fuese insuficiente en cuanto a continente y contenido.

Camaras ficticias y protección de datos

25 de mayo de 2015

Como cualquier otro método que se define como disuasorio frente a los amigos de lo ajeno, el principal propósito de un sistema de videovigilancia no sería tanto poder identificar a quien comete un delito como hacerle cambiar de opinión a la vista de las cámaras. Para este fin ni siquiera es necesario que tales cámaras sean reales, basta con que lo parezcan y así lo crea el delincuente.

A primera vista podría pensarse que puesto que obviamente tales cámaras de cartón piedra ni recogen ni mucho menos graban ningún tipo de datos personales, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) no tiene nada que decir en este asunto. Y sin embargo… El Expediente Nº: E/00888/2010 fue archivado porque ante una denuncia por videovigilancia no señalizada, se comprobó

Que el denunciado fue quien colocó la falsa cámara de videovigilancia en la repisa de la ventana de la casa de su abuelo, con el fin de intimidar a los gamberros que se colaban en la vivienda. Es falsa porque no funciona, y además no ha estado nunca conectada a ningún ordenador. Señala que encontró su vehículo estacionado rallado y con la cerradura forzada, por eso la colocó. No puede aportar ninguna imagen ya que no han existido nunca.

Y por eso la AEPD señala:

En supuesto presente, no existe constancia de que las cámaras instaladas en el lugar denunciado funcionen y capten imágenes de personas, por lo que de acuerdo con los principios de presunción de inocencia, que impide imputar una infracción administrativa cuando no se haya obtenido y acreditado una prueba de cargo acreditativa de los hechos que motivan la imputación o de la intervención en los mismos del presunto infractor, e “in dubio pro reo”, que obliga en caso de duda respecto de un hecho concreto y determinante a resolver dicha duda del modo más favorable al interesado, procede el archivo las presentes actuaciones.

Pero además añade,

No obstante, resultaría plenamente fundada la imposición de una sanción si en el futuro continuaran ubicadas las cámaras en el establecimiento, pues tal circunstancia podría constituir prueba indiciaria suficiente para determinar que las citadas cámaras se encuentran en funcionamiento y enervar el principio de presunción de inocencia, pudiendo imputarse la comisión de las infracciones que resulten de la aplicación de la LOPD que podrían ser sancionadas, de conformidad con el régimen sancionador previsto en la citada Ley.

La prohibición de fumar en las Comunidades de Propietarios

21 de mayo de 2015

Las Comunidades de Propietarios entran dentro del grupo de espacios de uso público: Estos son lugares accesibles al público en general o lugares de uso colectivo, con independencia de su titularidad pública o privada. Con la entrada en vigor de la nueva Ley 42/2010 de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco,

La ley es clara y en su artículo 7.m y 7.x dispone de la prohibición de fumar en cualquier espacio cerrado de la comunidad, por lo que quedaría terminantemente prohibido fumar en zonas comunes como pueden ser el zagúán de entrada, escaleras, rellanos, garajes, ascensor, etc…

Por su parte el artículo 7.s podría prohibir, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el fumar en los espacios abiertos como pueden ser patios comunes,  terrazas, jardines, pistas deportivas, piscinas, etc… ya que es la titular de estos elementos comunes que se encuentran al aire libre.

Acuerdo entre el Colegio de Administradores y el Colegio de Notarios

21 de mayo de 2015

En 1999 se aprobó una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Esta reforma fue promovida por los Administradores de Fincas Colegiados mediante la fórmula de la Iniciativa Legislativa Popular con el objetivo principal de mejorar las formas de reclamación de las deudas en las comunidades de propietarios. Una de las muchas medidas propuestas y aprobadas fue la regulación de un sistema de certificación del estado de deudas en el momento de la compraventa de inmuebles. En la actualidad, el Art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor de una finca deberá declarar la situación de las deudas y aportar una certificación acreditativa de tal declaración al otorgarse la escritura, si bien el comprador le puede exonerar de esta obligación.

El nuevo sistema, que ya se está implantando a lo largo de todo el país, facilita el cumplimiento de este precepto legal, lo que contribuirá a mejorar, indudablemente, las garantías jurídicas para los compradores.

Es necesario recordar al conjunto de la ciudadanía que, actualmente, las fincas que mantienen una deuda con la comunidad de propietarios a la que pertenecen llevan asociada una parte de dicha deuda, sea quien sea el titular de la misma. Esto es lo que se llama la afección real y supone, en la práctica, que la vivienda (local o garaje), responde de las deudas de la comunidad correspondientes al año en curso y los tres años anteriores. Si hoy alguien compra una vivienda cuya cuota asciende a 100 euros mensuales, la deuda que puede encontrarse puede superar los 4.000 Euros.

Afronta cárcel por apoderarse de 7.000 euros de la comunidad de vecinos

15 de mayo de 2015

La Fiscalía del Principado de Asturias solicita una pena de dos años de prisión para el presidente de una comunidad de propietarios de Oviedo acusado de apoderarse de más de 7.000 euros de los vecinos entre enero de 2012 y marzo de 2013, ha informado el Ministerio Público.

El fiscal relata que el acusado ostentaba el cargo de presidente de una comunidad de propietarios de la calle Ricardo Montes de Oviedo y figuraba como única persona autorizada para disponer de su cuenta bancaria.

Así, entre enero de 2012 y enero de 2013, cobró doce talones al portador por un importe total de 7.114,80 euros.

La comunidad de propietarios ha renunciado al ejercicio de la acción penal, con reserva expresa de las acciones civiles.

La Fiscalía considera que los hechos son constitutivos de un delito continuado de apropiación indebida y solicita que se condene al acusado a dos años de prisión, inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo y abono de las costas procesales.

IVA reducido (10%) en obras de rehabilitación de viviendas o edificios

13 de mayo de 2015

Aquellas personas que realicen obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación de edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, podrán beneficiarse de un tipo de IVA reducido al 10%, siempre que cumplan requisitos para ello.

En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general de IVA del 21%. No obstante, a las obras de rehabilitación y las obras de renovación y reparación que cumplan los requisitos previstos para ello se les aplicará el tipo de IVA reducido del 10%.

Requisitos para que sea aplicable el tipo reducido de IVA en la reforma de vivienda

  1. La vivienda debe ser utilizada para uso particular por la persona que contrate la obra.
  2. Este tipo reducido de IVA es aplicable a las obras realizadas por las Comunidades de Propietarios.
  3. El coste de los materiales aportados por la empresa de reformas ha de ser como máximo el 40% de total de la obra.
  4. Deben de haber pasado al menos dos años desde que la vivienda en la que se realicen los trabajos fue construida o rehabilitada.

Para acreditar que el cliente cumple con estos requisitos, la empresa de reformas debe solicitar del mismo una declaración escrita en la que certifiquen que usan la vivienda para uso particular y que la construcción o rehabilitación de la misma finalizó al menos dos años antes del inicio de los trabajos contratados.

Nueva zona de protección acústica especial en Madrid

12 de mayo de 2015

El 27 de enero de 2015 ha entrado en vigor la tercera Zona de Protección Acústica Especial (ZPAE) de la ciudad de Madrid, tras las ZPAE del distrito Centro y los bajos de Argüelles. La prevención de la contaminación acústica se ha convertido en los últimos años en una de las principales preocupaciones ambientales de las corporaciones locales, que, a requerimiento de sus ciudadanos, vienen declarando como zonas de protección acústica los barrios urbanos o de ocio nocturno de mayor intensidad sonora, como por ejemplo ha sucedido en Barcelona con los distritos de Horta-Guinardo, Sarrià-Sant Gervasi o el barrio Gótico.

En este sentido, la creciente utilización de la figura medioambiental de la zona de protección acústica, establecida en la Ley 37/2003 del Ruido, es un claro exponente de la concienciación y esfuerzo por parte de las Administraciones públicas para garantizar el respeto de todos los ciudadanos a su derecho al medio ambiente, reconocido en el artículo 45 de la Constitución Española.

1- Antecedentes

Con esta tercera ZPAE, el Ayuntamiento de Madrid da respuesta a la petición de varias comunidades de propietarios del ámbito de Azca, para que se estudiase la declaración del barrio como zona de protección acústica, tal y como llegó a exigir la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de septiembre de 2008.

En cumplimiento de lo anterior, el distrito de Tetuán inició un expediente administrativo para analizar la pertinencia de dicha declaración concluyendo, tras un exhaustivo análisis y estudio de las mediciones sonoras de la zona, en la aprobación definitiva de la ZPAE para el ámbito Azca-Avenida de Brasil y en el establecimiento de una serie de medidas para poner fin a las quejas vecinales frente a los ruidos de la zona.

2- Medidas generales

La ZPAE de Azca contempla una serie de medidas de carácter general para reducir progresivamente los niveles de ruido ambiental, tales como, entre otras, el aumento del control de estacionamiento en doble fila y la peatonalización de aquellas calles donde la medida resulte efectiva.

3- Medidas adicionales

Por otra parte, la ZPAE clasifica el entorno de Azca en dos zonas diferentes en función del grado de “ruido exterior existente” y del impacto sonoro de las actividades a desarrollar en dichas zonas, para las cuales se establecen medidas adicionales.

3.1. Zona de contaminación acústica baja: menos de cinco decibelios de ruido en ambiente exterior (5 DbA). En esta zona se condiciona la implantación de determinadas actividades especialmente ruidosas a que exista como mínimo una distancia de 30, 75 ó 100 metros respecto de los negocios ya existentes dedicados a tales actividades. Esta limitación no afecta a la implantación, modificación o ampliación de bares de copas -siempre que éstos no dispongan de comunicación directa con la vía pública- o de actividades de hostelería y restauración.

3.2. Zona de contaminación acústica moderada: entre cinco y diez decibelios de ruido en ambiente exterior (5-10 DbA). En esta zona se prohíbe totalmente la implantación de nuevas actividades especialmente ruidosas, tales como actividades recreativas, espectáculos públicos, salas de fiestas, discotecas, bares de copas, etc. Por otro lado, se establece una limitación para la instalación de actividades de impacto sonoro moderado, tales como cafeterías, bares, restaurantes, a una distancia mínima de 50 a 100 metros de negocios dedicados a tales actividades.

4. Ámbito de aplicación

Expuesto lo anterior, con carácter general, quedan sometidas al régimen de la ZPAE, todas las nuevas solicitudes de licencia de implantación, ampliación o modificación de las actividades definidas en el catálogo de espectáculos públicos y actividades recreativas, entendiéndose por modificación (i) la ampliación de la superficie destinada al público, (ii) el cambio de actividad o (iii) la instalación de equipos de reproducción audiovisual.

5. Revisión y actualización

Con objeto de analizar los resultados obtenidos con la implantación de la ZPAE, se prevé que se realice un seguimiento constante y una revisión del nivel de contaminación acústica en la zona cada cinco años.

6. El ‘derecho al silencio’ y el ‘desarrollo sostenible’

Por último, desde un prisma jurídico, estimamos que el empleo de este tipo de mecanismos y figuras jurídicas de protección medioambiental requiere una pausada ponderación de los factores existentes, de tal forma que se procure garantizar tanto el respeto a los legítimos derechos e intereses de los ciudadanos, en general, como el derecho al medio ambiente en particular. En este sentido, el derecho a no soportar el ruido -entendámoslo como un derecho al silencio- lleva tiempo siendo objeto de eficaz tutela de nuestros juzgados y tribunales, que han llegado incluso a considerarlo conectado con el derecho fundamental a la intimidad personal y a la tranquilidad familiar, en la línea de la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos aplicada, entre otras, en la sentencia de 16 de noviembre de 2004.

Por todo ello, a nuestro juicio, la búsqueda de este equilibro debe entenderse en el sentido de garantizar un derecho al medio ambiente que permita a su vez un desarrollo sostenible, social y económico, tal y como quedó reconocido en el Informe Bruntland de 1987, para la ONU.

Las Comunidades de Propietarios y el modelo 347 de Hacienda

9 de mayo de 2015

Tal y como establece la normativa aprobada por el Departamento que dirige Cristóbal Montoro, deben declarar el modelo 347 todas aquellas personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como las entidades a las que se refiere el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria (entidades en atribución de rentas), que desarrollen actividades empresariales o profesionales con terceras personas por un importe superior a 3.005,06 euros durante el ejercicio. Y pese a que esta nueva exigencia fue publicitada en el momento de su aprobación, lo cierto es que este año muchas entidades y particulares que están obligados a declarar, no lo harán por desconocimiento.

Importantes sanciones

La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Manuela Julia Martínez Torres, advierte que hasta un 20% de las comunidades de propietarios no están informadas de este cambio legislativo, por lo que si no presentan la declaración en plazo, “dicha omisión puede derivar en importantes sanciones económicas”. Se trata de un porcentaje que suele coincidir con las comunidades que o bien están gestionadas por uno de los vecinos, o por un administrador no colegiado. Tal y como contempla la norma, la sanción consiste en una multa de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

Martínez Torres explica que “todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios a la comunidad deben ir acompañadas de la correspondiente factura, por lo que si de alguno de esos trabajos, obras o servicios no dispone de dicho recibo, puede ser sancionada, tal y como está tipificado en el artículo 201 del reglamento general de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria. Y aunque los administradores de fincas recuerdan que la ausencia de facturas afecta sobre todo al expedidor de las mismas (empresa que realizó una reforma, por ejemplo), puede existir el supuesto de responsabilidad subsidiaria, haciendo responsables del pago de las cuotas tributarias a los destinatarios de las operaciones.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid aplaude esta iniciativa, “ya que permitirá aflorar importantes bolsas de fraude y profesionalizará el sector de la administración de fincas”. Por último, advierte que están exentos de tributar los gastos en el suministro de agua, electricidad y combustibles de cualquier tipo, así como los seguros.

Madrid realizará 14 planes renove en 2015 para favorecer el ahorro energético

8 de mayo 2015

La Comunidad de Madrid realizará a lo largo de este año un total de 14 planes renove para favorecer el ahorro y la eficiencia energética, reducir la contaminación atmosférica y mejorar la seguridad de las instalaciones, facilitando el cambio de aparatos antiguos y su sustitución por otros nuevos más seguros.

El consejero de Economía y Hacienda, Enrique Ossorio, ha participado en una jornada informativa sobre “Los Planes Renove en Comunidades de Propietarios”, donde ha destacado el “importante impulso” a la rehabilitación energética de edificios que ha supuesto el desarrollo de los diferentes Planes Renove de la región y el “importante potencial de ahorro que existe en el sector residencial, sobre todo en el caso de los edificios más antiguos”.

Y como ejemplo, ha recordado que se considera que un edificio construido después de 2006 -cuando se aprobó el nuevo Código Técnico de la Edificación- consume de media un 40% menos de energía que el edificio medio estándar anterior; y uno construido después de 2013, hasta un 60% menos.

De hecho, de los más de 252.000 certificados energéticos de edificios tramitados en la Dirección General de Industria desde junio de 2013, más del 79% tienen calificaciones muy bajas, entre E y G, y sólo cerca del 21% están entre A y D.

Además, en el caso de las comunidades de propietarios, la calefacción y el agua caliente sanitaria pueden suponer más del 60% de los gastos comunes, que pueden reducirse mediante instalaciones eficientes y mediante la medición individual de los consumos, ya que en esos casos los vecinos suelen poner más cuidado al consumir.

La mayor parte de los planes renove puestos en marcha son aplicables a las comunidades de propietarios, y los últimos que se han lanzado son el de Instalaciones Eléctricas Comunes, Alumbrado de Emergencia, Instalación de Detectores de Presencia, y el Plan Renove de Iluminación en Edificios.

Con la implantación de las medidas que plantean los Planes Renove se ha comprobado que la evolución de la intensidad energética ha sido muy favorable en los últimos años, y especialmente desde el desarrollo del Plan Energético de la Comunidad de Madrid en 2004.

En ese periodo la mejora de la intensidad energética ha sido de un 16%, lo que quiere decir que los madrileños consumen de media un 16% menos para la misma actividad.

Ossorio ha resaltado además el hecho de que estos planes renove contribuyen también a la creación de empleo en los sectores implicados.

La Reforma Fiscal y las Comunidades de Propietarios

7 de mayo de 2015

La reforma fiscal ha introducido modificaciones legales en las comunidades de propietarios que pueden afectar de forma negativa a los contribuyentes en su declaración de la renta, según informa el colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Los cambios introducidos en la nueva normativa atañen en concreto a las subvenciones y alquileres de aquellos inmuebles que formen parte de la comunidad, así como su venta, de forma individual, ya que cada propietario debe tributar estos beneficios en su correspondiente declaración, por separado.

Por tanto, a partir de ahora, las comunidades de vecinos estarán obligadas a declarar por las subvenciones recibidas cuando el importe exceda los 3.000 euros.

En materia de rentas derivadas del alquiler hay que diferenciar los elementos comunes (por ejemplo, los locales) de las viviendas que son parte de la comunidad, ya que estos últimos gozan de ventajas fiscales.

Así, las viviendas intracomunitarias que sean parte del colectivo, como puede ser una portería, están exentas de IVA, por lo que no procederá la correspondiente liquidación. No ocurre lo mismo con los locales del inmueble, en cuyo caso la comunidad se considera sujeto pasivo de IVA.

En ambos casos el derecho español no reconoce la comunidad de vecinos como una persona jurídica, por lo que cada propietario tiene que reflejar este rendimiento en su declaración. MÍNIMO EXENTO Y EXENCIÓN FISCAL

La reforma acometida en subvenciones contiene algunas distinciones en lo referente a los rendimientos íntegros del trabajo o de otra naturaleza.

Con el reglamento establecido quedan exentos de declarar los contribuyentes que obtengan rentas por los rendimientos íntegros del trabajo con límite de 22.000 euros anuales, así como otros de diversa naturaleza siempre que no excedan los 1.000 euros anuales.

No obstante, puede ocurrir que aun percibiendo rendimientos del trabajo por importe inferior a 22.000 euros pero superior a 1.000 euros, quede obligado a presentar declaración de IRPF o incluso, que le resulte cuota a pagar.